Кредитная история и покупка дома.

Кредитная история.

Есть несколько очевидных факторов и несколько совсем неочевидных. Если вы собираетесь жить в США, брать дом в ипотеку, машину в лиз или как-то еще использовать их кредитную систему, то лучше как можно раньше начать строить свою кредитную историю.
Для этого сайт creditkarma.com просто незаменим.
Все написанное тут - это результат чтения их статей и общения с большим количеством людей.

1. Payment History. (High Impact)

История платежей. Тут важно не только как вы платите по кредитам, но и по всем счетам. Электричество и все остальное. Процент вовремя прошедших платежей:

97% и меньше - ужасно
98% плохо
99% хорошо
100% отлично

2. Credit Card Utilization, Amounts you owe (High Impact)

Использование кредитных карт. Важно какой процент от возможного кредита у вас используется, взят с карточки. И как ни странно, для хорошей истории лучше, чтобы вы полностью гасили свои кредитки каждый месяц. Так что для хорошей кредитной истории вовсе не надо “влезать в долги”, а наоборот грамотно следить за финансами и получать все бонусы (cash back). По каждой карточке должно идти хоть какое-то движение несколько раз в год.

Если с кредитки взято процентов от лимита:

75% ужасно,
50-74% плохо

30-49% средне

10-29% хорошо

0-9% отлично

3. Age of Credit History. Length. (Medium Impact)

Возраст вашей кредитной истории. Причем не просто возраст, а средний возраст по всем карточкам. Что это означает? Как только вам подняли кредитную линию на первой кредитке, или как только стали приходить на почту предложения по другим кредиткам, не стоит медлить.
Разбивка такая:
2 yrs - мало
2-4 yrs - мало

5-6 yrs - средне
7-8 yrs - хорошо
9+ yrs - отлично

4. Credit Inquiries. New credit opened. (Low Impact)

Когда кто-то “пушает ваш кредит” - делает официальный запрос о вашей кредитной истории, это отражается в самой истории и снижает кредит скор. Буквально через несколько месяцев после запроса это влияние становится сильно меньше, но полностью уходит из иториии где-то через 2 года с момента запроса. Когда это происходит: подача на кредитную карту, подача на кредит на машину, подача на рефинансирование кредита, подача заявления на аренду жилья, подача на ипотеку.

9+ ужасно,
7-8 плохо

3-4 средне
1-2 хорошо
0 отлично

5. Total Accounts. Types of credit. (Low Impact)

Сколько у вас всего кредитов. Причем считаются и открытые и погашенные или закрытые кредиты. Это самый нетривиальный вопрос. С одной стороны, чем больше, тем лучше. С другой стороны, средний возраст кредиток имеет бОльшее влияние. Плюс по каждой карточке должно идти хоть какое-то движение. Хорошо, когда у вас несколько разных кредитов - кредитки, лон на машину, лиз на машину, лон на учебу, ипотека, целевые кредиты на технику.

0-5 мало

6-10 мало

11-20 хорошо
21+ отлично

6. Derogatory Marks. (High Impact)

Коллекторы, банкротство - необычные сильные финансовые нарушения. Редкий пункт в биографии иммигранта.

4+ ужасно

2-3 очень плохо

1 плохо

0 отлично

Теперь немного о том, как это было у меня. Я начала с Дискавер, через несколько месяцев мне предложили кредитку в TJ Maxx, потом я открыла кредитку под приезд родителей ради бонусов, взяла кредит на машину, кредитка в Костко, кредитка с 1.5% кэш бэк, кредитка на жену ради бонуса и чтобы начать качать ее собственную историю тоже, лиз на машину, кредитка на жену ради бонуса, ипотека. Еще пара закрытых кредиток - одна по глупости, другая автоматически, когда Костко сменил партнера.
Ни по одной кредитке ни разу не платила проценты, все гашу в ноль. Мы с женой обе авторизованные юзеры друг у друга, а значит идем в зачет друг другу.
Слабые места - средний возраст. Новые кредиты его постоянно возвращают к 2-3 годам. Это имеет сильное влияние. Второй момент - Inquiries. Но они мало сказываются на скор. Максимум, который у меня был - 780. Для получения хороших кредитов на машину или дом 740 достаточно.

И вот сейчас думая брать еще кредитку или нет, я отвечаю для себя на два вопроса - как я ее буду использовать и успеет ли выровняться кредит скор к тому моменту, когда он мне будет нужен? В моем случае успеет. Следующий лиз машины через 3 года. А вот поиск подходящей кредитки - процесс творческий. Наверное, возьму ту, что дает 5% обратно в своем магазине, как в TJ Maxx или целевой кредит, если дадут без процентов.

Если бы я с самого начала чуть больше знала о системе, я бы открывала кредитки во всех магазинах, которые их предлагают и в которые я хожу хотя бы пару раз в год. Это бы мне дало больше кредитов, выше средний возраст кредиток и бОльшую общую сумму по всем кредитам. Возможно, я еще так и сделаю, чтобы лет через 5 иметь максимально возможный для себя скор. Пригодится для рефинансирования дома.

Как получить кредитку без SSN. (из опыта знакомых)

Открыть дебетовую карточку в Bank of America и пару месяцев держать на ней 1500 или больше, потом податься на кредитку, если не дают, то можно для начала получить secured карту.
В Wells Fargo также есть secured карта и они оформляют дебетовую карточку без SSN.

“Ещё одну кредитку я оформил на Амазоне при помощи ITIN (TaxID)”
Некоторые магазины готовы дать кредитку без ССН если у вас уже есть одна.

Еще раз. Если вы умеете планировать свои финансы, то от кредиток вы получаете: от 1% с каждой покупки обратно, от 100$ за открытие кредита (если у вас уже хорошая кредитная история), часто беспроцентный первый год или больше. Что вы тратите: ничего, если вовремя гасите выбранную сумму, во всех кредитках есть возможность поставить автоматические платежи с вашего checking account. (да, есть кредитки с годовой платой, но это особые случаи)
Но самое главное - вы делаете свою историю.


Как купить дом в США, если нет денег, но есть Грин Карта.


Я понимаю, что не у всех еще есть грин карта, но информация все равно полезная тк может помочь грамотнее строить планы на жизнь.

Так вот ответ простой - есть много разных программ помощи с первым взносом для людей, которые еще никогда не покупали дом в США. (покупали = брали ипотеку, mortgage)
В зависимости от штата и местности количество этих программ может отличаться. Ситуация меняется со временем и имеет смысл гуглить тогда, когда вы определились с тем, где хотите купить дом и у вас появилась легальная возможность это сделать - грин карта.
Мысль, которую стоит зафиксировать - для покупки дома достаточно скопить 2-3к вместо 15к.
Пример гугл запроса: [State] housing down payment assistance

Наша программа: http://apps.floridahousing.org/StandAlone/FTHBWizard/FTHBWizardForm2.aspx

Но есть что-то, что вы можете сделать заранее, базовый набор факторов, который остается неизменным для любой программы.
Это credit history, police records, working history.
Т.е. платить по счетам вовремя, зарегестрироваться на creditcarma.com и отслеживать свою историю, использовать их советы для ее улучшения. Не нарушать закон и не менять род деятельности за 2 года до покупки дома, не иметь больших перерывов в работе (больше 6 месяцев). Род деятельности - понятие довольно размытое, если все ваши работы в технической сфере, то все в порядке. Если это поворот на 180 градусов, то это плохо. Просто смена работы никак не влияет.

За два месяца до покупки дома: не иметь никакой необычной деятельности по счетам. Не брать кредиты, не класть кэш на счет, не совершать больших покупок, убедиться, что баланс по кредиткам минимально возможный для вас. Например, у вас лежит 5000 в шкафу, а на кредитках 5000 баланса. Лучше так и оставить, если не успеваете все загасить за 2-3 месяца до покупки дома.

Хороший момент, что программы не требуют слишком высокого credit score - что-то вроде 680 часто достаточно. Но вот требования по доходу у них есть. Доход не должен быть больше определенной суммы на семью (например, 80к в год). Вот еще почему стоит знать об этой опции заранее - чтобы успеть вписаться в программу. Если доход совсем низкий (например, 40к в год), то есть программы помощи покупки строящегося, т.е. нового дома.
Еще один важный момент - у вас не должно быть скоплено больших сумм денег на счетах. Больше 5000 - это уже много. Все приведенные суммы - это примерно как у нас в County. Все это сильно зависит от штата, города и конкретной программы.

Программы делятся на два типа - одни одалживают вам деньги, другие дарят на определенных условиях. И те и те в процессе идут как второй кредит. Примеры: одалживают без процентов 10к, выплаты по кредиту начнутся через 5 лет с покупки и растянутся на 25 лет. Или дарят 15к при условии, что дом не будет продан в течении 5 лет; при продаже через, например, 3 года, надо вернуть 6к, т.е. каждый год прощается 3к из кредита.

Если вы покупаете дом с помощью такой программы, то вы имеете право сотрудничать только с лендером из официального списка, это как правило лучшие профессионалы в вашем регионе. Rate, timeline, fees - в большинстве случаев все продиктовано программой, нет поля для торговли и нет смысла подаваться у нескольких лендеров.
По времени с момента pre-approval у лендера и до получения ключей от дома проходит где-то 2 месяца, если вы сразу нашли дом.

Минус программы: могут быть выше проценты по кредиту и разные сборы за выдачу кредита. Сборы за выдачу вы сильно не ощутите тк сама программа их и гасит, а вот процент очень даже ощущается. Пол процента разницы как раз и выливаются в сумме за 30 лет в те самые 15к.
Второй минус - невозможность сразу выплатить 20% от суммы дома. Если представить, что у вас есть такие деньги, то это хороший повод задуматься. Например, для покупки дома за 150к вам понадобится примерно 40к на взнос и закрытие сделки. При взносе меньше, чем 20% вы платите MI - mortgage interest до тех пор пока не выплатите 20% от суммы сделки. В сумме это выливается еще в 8к. Тут есть много нюансов как снизить эту сумму, но не в этом суть.
Фишка в том, что копить 20% на первый взнос довольно глупо, если вы арендуете жилье. За один год аренды по 1000 в месяц вы уже потратите 12к, что убивает всю выгоду.

Ну и на всякий случай про то, как покупать дом без программы: чем выше ваш credit score, тем лучше будут условия сделки. Нужно податься минимум у двух, а лучше у трех лендеров и торговаться до потери пульса на минимально возможный процент.

Больше информации в файле. Это конспект государственного курса для тех, кто покупает дом в первый раз. Все очень толково.
Второй файл - таблица по платежам, чтобы было проще прикинуть на что рассчитывать.

Удачи! Пусть у всех сбудется американская мечта :)

PS на сайте creditkarma.com можно зарегестрироваться только после того, как у вас произойдет первый раз возврат налогов. Возврат налогов - обязательная процедура для всех налогоплательщиков, которую надо успеть сделать с декабря по 15 апреля. Я сейчас поняла, что на эту тему нужно писать отдельную статью :)
Post a Comment